연일 세무답변에 노고가 많으십니다.
당사는 아파트 분양사업을 하는 시행사 입니다.(시공은 타 건설사와 도급계약 체결)
당사는 아파트 분양사업을 위해 용지(토지)를 취득하였는데, 이때 금융기관과 PF약정을
맺고 차입금으로 토지를 매매하였습니다. PF약정상 차입금은 토지매수 및 PF이자와 분양대행
용역비를 지출할때만 사용할 수 있도록 하고 있고 실제 당사가 자금집행 요청을 하면 금융기관
이 인출해 주는 형태로 업무처리는 이루어 졌습니다.
당초 초기에 분양이 잘 되었다면 금융비용이 많이 발생하지 않았겠지만, 분양시장이 위축되면서
미분양물건이 많이 발생하게 되었고 따라서 PF상환이 정상적으로 이루어지 않게 되자 PF이자가
상대적으로 많이 발생하게 되었습니다.
(즉, 건물 준공이후에도 PF이자가 계속 발생되었고, 또한 시공사에게 집행하여야 할 건축
공사비는 집행하지 못한채 당사 외상채무로 남아 있음→분양불 조건으로 지연이자 없음)
* 참고 : 기업회계기준에 따르면 특정차입금 이자에 대하여 당기비용으로 처리함이 원칙이나,
건설자금이자로 계상할 수 있다라고 명시하고 있습니다. 따라서, 당사 회계처리는
당기비용 처리를 하였습니다.
하지만, 최근 예규 및 행정심판례에 의하면 과세형평의 문제로 당기비용처리 하였
다고 하더라도 건설자금이자로 계상한 것으로 보고 과세를 하고 있습니다.
(즉, 토지 취득완료 이후 발생된 이자비용은 건축물 건설을 위한 건설자금 이자로
보고 과세하는 것 같습니다)
궁금한 사항은 토지 취득을 위해 사용된 PF이자(건축물 신축에 소요된 이자가 아님)가 건물
보존등기시 취득세 과표에 포함되어야 하는지 궁금합니다.
* 저의 생각 :
"지방세법 시행령 제82조의 3 1항에 의하면 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준
으로 ~~~ 일체의 비용을 말한다" 라고 규정하고 있는데 여기에서 과세대상 물건은 건물이고
PF이자는 토지 취득을 위해 소요된 비용인데 이것을 회계처리 기준에 따라 무조건 토지 취득
이후 발생된 이자를 건설자금이자로 보아 과세한다는 것은 실질과세 원칙에 따라 건물의
과세표준에 포함한다는 것은 좀 안맞지 않나 하는 생각이 듭니다.
답변
과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위해 소요된 건설자금이자는 과세표준에 포함되는 것이므로, 건물취득을 위한 건설자금에 소요된 이자라면 과세표준에 포함되는 것이 원칙입니다.
다만, 다음의 유권해석처럼 건물취득 이후에 발생된 건설자금이자는 과세표준에서 제외되나 이는 사실판단 사항입니다.
♣ 도세과, 2008.04.02
【질의】
토지취득 후에 발생한 건설자금이자가 신축건물 취득세과세표준에 포함되는지에 대하여 질의함.
【회신】
가. 지방세법 시행령 제82조의 3 제1항에 따르면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있음.
나. 건설자금에 충당하는 이자는 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생된 이자만을 포함하는 것이고 취득일 이후에 발생한 건설자금이자는 취득세과세표준에 포함되지 아니하는 것이므로, 귀문의 경우와 같이 토지취득 이후에 발생된 건설자금이자를 기업회계기준에 따라 장부에 계상되었다 하더라도 건축물 신축을 위하여 충당한 이자가 아니라면 건축물 신축에 따른 취득세과세표준에 포함할 수 없는 것이라 하겠으나, 이에 해당하는지는 과세권자가 자금의 차입목적, 용도 등을 구체적으로 확인한 후 판단할 사항임.
