안세회계법인

제 목 : 지방세(취득세/등록세) 과세표준 적용 범위 질의

1. 질의 요약
당사의 아래 건물 취득에 따른 취득세 및 등록세 과세표준은 무엇으로 적용해야 하
는지에 대하여 질의 드립니다.

2. 현 상

■ 건물(토지 포함) 매매계약 체결(매매가액 910억원)
▷ 계약 체결일 : 2005.10. 4(매도자:코크렙제7호 부동산위탁투자회사)
▷ 계약금 지급 : 2005.10.31( 매매가액의 10% 91억 지급)
▷ 중개수수료 지급 : 2006. 5.18(15억원, 부가세 별도)
▷ 잔금 지급 : 2010.10.26( 매매가액의 90% 819억 지급 예정)
☞ 매도자인 코크렙7호는 부동산투자전문회사로 매매계약 체결한 후 법적 존속기간인 5년 경과 후 등기이전하기로 하고, 당사는 동기간 동안 임대차계약 체결한 후 현재까지 사용중에 있음.

■ 건물의 임대차계약 체결
▷ 임대차 기간 : 2006. 3. 1 ~ 2010.10.31
▷ 임대료 및 관리비 지급 : 매월 지급(매년 3% 증액)
▷ 보증금 지급 : 56억원
▷ 주요 내용 : 임대차계약과 관련하여 수선공사 등에서 발생하는 재산할사업소세, 취득세,부과금 등은 당사가 부담하며, 공사 진행시 임대자인 코크렙7호의 승인을 반드시 득해야 함.

■ 자산리모델링(대수선) 공사
▷ 공사기간 : 2006. 3. 1 ~ 2006.10.31
▷ 공사금액 : 건물 287억원
▷ 소유자인 코크렙7호의 동의(시청 허가 받음) 하에 당사 비용으로 시행
☞ 임대차계약 특약에 따라 코크렙7호 명의로 취득세(3.16억, 50%감면 적용)를 납부하고 당사가 부담함.

■ 자산(토지) 재평가
▷ 기준일 : 2009. 10. 1
▷ 사 유 : 2011.1.1 이후 IFRS 도입에 따른 자산재평가 실시
▷ 자산재평가 차액 : 395억원(토지가액 증액으로 회계처리)
☞ 기업회계기준상 금융리스자산도 재평가 반영 가능(회계법인 의견)


3. 각시점별 회계처리

1. 임대차계약 체결시
Dr) 금융리스자산 XXXXXX Cr) 금융리스부채 XXXXXX
* 미래에 지급할 아래 금액을 유효이자율로 할인하여 금융리스부채로 인식(매매가액+총지급 임대료+보증금)

2. 리모델링비용 자산대체
Dr) 금융리스자산(건물) XXXXXX Cr) 건설중인자산 XXXXXX

3. 재평가시
Dr) 금융리스자산(토지) XXXXXX Cr) 기타포괄손익 XXXXXX

4. 회계결산시
Dr) 금융리스부채 XXXXXX Cr) 임대료(현금) XXXXXX
리스이자비용 XXXXXX
감가상각비(건물) XXXXXX 감가상각충당부채 XXXXXX


4. 질의
위와 같이 지방세법상 취득시기가 성립되지 않은 임대자산에 대하여 임대기간동안 대수선, 자산재평가가 이루어진 경우, 취득시기 도래로 소유권 이전시 당사가 적용 해야할 취득세 및 등록세의 각각 과세표준 산정 방법은?

○(갑설) 925억(매매가액 910억 + 중개수수료 15억)
→이유: 거래상대방이나, 제3자에게 지급하였거나, 지급할 금액이 과세표준이다.

○(을설) 1,212억(매매가액910억+중개수수료 15억 + 리모델링 비용 287억)
→이유: 리모델링비용은 미래에 취득할 당사의 자본적지출에 해당함으로 취득세 과세표준에 해당된다, 다만, 당사가 실질적으로 부담한 기납부분(코크렙 명의) 취득세는 공제 되어야 한다.

○(병설) 1,607억(매매가액 910억+중개수수료 15억+리모델링비용 287억 + 재평가차액 395억)
→이유 : 법인의 과세표준은 지방세법상 취득/등록 당시의 장부가액으로 한다