친절한 답변에 항상 감사드립니다.
궁금한 사항은 부동산처분신탁계약에 따라 처분시 우선수익자가 세금계산서를 발행하는 것으로
알고 있습니다. 이때, 실질적 통제권이 이전되는 시점에 수익권범위내에서 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 발행하고, 이후 처분에 따른 세금계산서는 우선수익자가 매수자에게 세금계산서를 발행하는 것으로 알고 있습니다.
궁금한 점은 실질적 통제권이 이전되는 시점에 수익권범위내에서 세금계산서를 발행한다고
하는데 그 금액을 어떻게 산정해야 하는지 궁금합니다.
예로 위탁사의 건물에 대하여 장부가기준으로 해야하는 것인지, 아님 건물을 평가하여 해야하는 것인지, 그것도 아니면 우선수익자와 수탁자가 협의하여 처분키로 한 금액을 기준으로 해야하는 것인지? (조건은 건물가가 우선수익권 범위내인 경우입니다)
또다른 한가지는 우선수익자가 1순위(금융기관)와 2순위(시공사)로 되어있는데 2순위는 1순위의 PF자금에 대하여 위탁사의 지급보증을 선 상태입니다. 즉, 최악의 경우 2순위는 1순위자에게 대위변제를 해야할 수도 있습니다(즉, 1순위는 우선수익권의 권리행사보다 2순위에게 보증채권 수행을 통해 회수). 이러하였을때 1순위(금융기관)가 세금계산서를 발행하지 않을 경우 2순위인 시공사가 1순위와 2순위의 수익권 범위내에서 모두 세금계산서를 발행하고 매출부가세는 2순위가 납부한 후, 공급가액에 대하여 1순위자에게 채권을 상환하였을 경우 세금계산서 발행과
관련하여 문제가 없는지 궁금합니다.
답변
1. 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용ㆍ수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 공급가액은 우선수익권이 미치는 금액입니다.
2. 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위 내에서 납세의무를 지는 것입니다. 다음의 유권해석을 참고하세요.
♣ 서면3팀-76, 2008.01.09
【질의】
A사는 B사로부터 대출받아 서울에서 복합빌딩을 건설하는 사업을 위하여 A사는 C신탁회사와의 사이에 위탁자를 A사, 수탁자를 C신탁회사, 우선수익자를 B사, 본건 사업의 사업부지를 신탁대상 자산으로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고, D사와 사이에 신축공사 관련 도급계약을 체결하였음(본건 1 신탁계약서 참조).
대출금 및 D사의 공사비를 변제하지 못하였던바, 또 다른 신탁회사인 E신탁회사와 사이에 위탁자를 A사, 수탁자를 E신탁회사, 1순위 우선수익자를 B사, 2순위 우선수익자를 D사, 신탁대상 자산을 본건 건물 중 미분양되거나, 잔금이 납부되지 아니한 부동산(이하 "본건 신탁부동산"이라 함)으로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였음(본건 2 신탁계약 참조).
또한, A사는 B사에 대한 대출금을 모두 변제한 다음, 아래와 같이 E신탁회사와 사이에 본건 2 신탁계약 중 1순위 우선수익자를 D사로 하는 부동산관리처분신탁계약(본건 3 신탁계약)을 체결하였음.
(질의 1) 본건 1 내지 3 신탁계약에 있어서 수탁자가 양도하는 신탁부동산의 부가가치세법상 납세의무자는 누구인지 여부
(질의 2-1) 위 질의 1에서 <을설>이 타당한 경우, 귀청의 예규(서면3팀-2134, 2007.7.30.)에서 언급하고 있는 "실질적 통제권"의 구체적인 정의가 무엇인지에 관하여 질의함.
(질의 2-2) 본건 1 내지 3 신탁계약의 계약조건에 비추어 보아, "실질적 통제권"이 위탁자로부터 우선수익자에게 이전되는 시점이 언제인지 여부
(질의 3) 위 질의 1에서 우선수익자가 부가가치세 납세의무자가 되는 경우 우선수익자는 일단 대외적으로 수탁자가 소유하고 있던 본건 신탁부동산을 공급받은 후 이를 다시 제3자에게 공급하는 것으로 가정함이 타당함. 이와 관련하여, 우선수익자는 당해 신탁부동산을 언제, 누구로부터 공급받는 것으로 보아야 하는지에 관하여 질의함.
(질의 4) 위 질의 3에서, 우선수익자가 공급받는 본건 신탁부동산의 부가가치세과세표준은 어떻게 결정해야 하는지 여부
(질의 5) 본건 2 신탁계약에 있어 1순위 우선수익자와 2순위 우선수익자가 부가가치세법상 납세의무자가 되고, 하나의 신탁부동산의 매각으로 인하여 1순위 및 2순위 우선수익자가 모두 매각대금을 분배받을 수 있는 경우, 부가가치세법상 본건 신탁부동산의 공급자를 누구로 보아야 하는 것인지 여부
(질의 6) 질의 5에서는, 본건 1 내지 3 신탁계약과 무관하게, 1순위 우선수익자와 2순위 우선수익자가 각 우선순익권의 범위 내에서 신탁부동산의 임대ㆍ처분 등에 대한 의사결정 권한을 보유하고 있는 부동산관리처분신탁계약을 상정하여 질의함.
위와 같이 1순위 우선수익자와 2순위 우선수익자가 정해져 있는 부동산관리처분신탁계약에 있어서, 당초 계약상 수익 분배 순서에 불구하고, 당사자간의 합의하에, 2순위 우선수익자가 1순위 우선수익자에 앞서 본건 신탁부동산의 매각대금을 분배받는 경우, 부가가치세법상 본건 신탁부동산의 공급자를 누구로 보아야 하는 것인지에 관하여 질의함.
【회신】
1. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을「신탁법」규정에 따라 부동산신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임. 다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용ㆍ수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급하는 것으로 보며, 그 공급시기는 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임.
2. 타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되며, 귀 질의의 제2 신탁계약에서와 같이 1순위 및 2순위 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위 내에서 납세의무를 지는 것임.
