국내 거주자로써 해외부동산투자 또는 거주 목적으로 부동산 취득을 하고자 합니다.
1. 해외부동산 취득시
1-1 부동산 취득관련 세무서 신고 방법 및 절차는 무엇인지?
1-2 취득 후 사후관리 보고는 무엇인지?
2. 해외부동산 양도시
2-1 국외부동산 양도후 국내자금 유입에 대한 한도 및 제한이 있는지?
2-2 국외부동산 양도시 국외자산에 대한 양도소득세를 신고납부 해야 되는지?
2-3 양도소득세 과세대상일 경우 양도가액, 취득가액등 산정기준은 어떻게 되는지?
3. 해외부동산 운영시
3-1 해외부동산투자 목적으로 부동산 취득한후 해당 부동산에 대하여 임대계약 체결시
국내소득과 합산하여 부동산임대소득을 신고 납부해야 되는지?
상기내용에 대해 질의 하오니 답변 부탁드립니다.
답변
1. 해외부동산 취득의 경우 외국환 송금 및 회수에 따른 은행 절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 구분되는데, ⓐ 해외부동산 취득 신고·수리(외국환거래은행 전영업점), ⓑ 해외부동산 취득 후 3개월 이내에 지정거래외국환은행에 「취득보고서」를 제출, ⓒ 신고·수리 후 일정시점마다 사후관리 서류제출(지정거래외국환은행)를 제출은 은행절차이므로 이와 관련된 세부적인 문제는 외국환은행에 문의하시면 되며,
세무절차로는 취득시에는 해당 자금을 증여받은 경우가 아니면 세금문제는 없으며 단지 취득대금 해외송금시 마다 납세 증명서(전국 세무서에서 발급)제출(지정거래외국환은행 영업점)하면 됩니다.
2. 국외부동산 양도시 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다.
또한 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일하나 장기보유특별공제는 적용하지 아니하며, 취득가액과 양도가액 모두 실거래가를 적용하므로 이를 입증할 수 있는 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.
∙토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본
∙당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본
∙양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준하는 서류)
∙자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서
∙외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)
양도대금의 국내유입 제한과 관련된 부분은 외국환거래법상의 문제이므로 한국은행 등에 문의하시면 됩니다.
3. 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다음연도 5. 1.~5. 31.까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 합니다.
