2002년 10월에 서울 구로구에 개인명의로 주택재개발예정지역의 토지(근린상가 1층건물 포함) 약45평을 취득했습니다. 이후 재개발이 진행되면서 신축아파트 42평형을 분양받았고 2009년 5월말 아파트가 준공되어 입주를 시작했습니다. 개인의 자금사정으로 2009년말쯤 본 아파트를 팔려고 계획하고 양도소득세 계산해 보고 있는데 몇가지 궁금한 사항이 있어 문의합니다.
(사례) 취득가액 : 3억원(2002년 10월) + 추가 분양대금 8천만원(2007년 1월)
양도가액(추정) : 6억원(2009년 12월)
(문의사항)
1. 취득가액을 입증할 서류(계약서)가 없을 경우 취득가액을 달리 계산하는 방법이 있는지요?
: 취득가액을 기준시가로 환산하는 방법이 있다는데 상기의 사례에도 적용가능한지요?
특히 추가 분양대금에 대한 기준시가 산정은 복잡할 것 같은데요?
2. 주택보유기간 2년이상일 경우에 양도세율이 낮아지는데 상기 사례의 경우 보유기간 2년이상으로 볼 수 있는지요?
3. 상기 사례에서 장기보유특별공제를 받을 수 있는지요? (끝)
답변
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 조합에 기존건물과 토지를 제공하고 취득한 신축주택을 양도하는 경우의 양도차익계산은 소득세법시행령 제166조제2항에 따른 산식에 따라 계산하는 것입니다.
ⓐ 청산금을 납부한 경우
[관리처분계획인가후양도차익×납부한 청산금÷(기존건물과 그 부수토지의 평가액+납부한청산금)]+{[관리처분계획인가후양도차익×기존건물과 그 부수토지의 평가액÷(기존건물과 부수토지의 평가액+납부한 청산금)]+관리처분계획인가전 양도차익}
ⓑ 청산금을 지급받는 경우
{양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조제1항제2호및 제4호의 필요경비}+{(기존건물과그 부수토지의 평가액-기존건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호및 제4호의 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액}
2. 귀사의 경우 주택보유기간이 2년 이상에 해당되지 않습니다.
3. 장기보유특별공제는 주택 보유기간이 3년 이상부터 적용되므로 귀사의 경우 적용되지 않습니다.
