안세회계법인
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특수관계자와 부동산 임대차 계약시 임대보증금과 월세의 합리적 금액 산정 방주광학 | 2009-06-22
안녕하세요.
다름아니라, 특수관계자 간의 부동산임대차 계약에 있어 합리적인 방법을 알고자 문의 드립니다
A : 개인사업자, 대표
B :(법인, A와 동일인 대표이사)
C :(법인, B의 계열사 단, B와는 다른 대표이사)
현재 A가 자신의 대지에 창고를 준공하여, 임대를 하고자하는데,
1) 여기서 A가 창고 준공에 있어 건축비와 각종 세금충당을 위해(현재 A는 자금 3억이 필요함) 보증금 3억에 월세 3백만원을 받아야 하나, 최종적으로 이 창고를 임차하려는 법인은 C로서 C는 현재 자금이 없어 B가 먼저 보증금 3억에 월세 3백만원으로 하고, 이것을 다시 C에게 재 임대를 하려고 함에 있어, C에게 보증금을 1천만원으로 낮췄을 경우, 부당행위에 문제가 되는지를 알고 싶고, 그렇다면 B와 C의 문제로 끝나고, A와 C와는 문제가 발생하지 않는지 알고 싶습니다.
2) 아니면 B가 C에게 3억을 무상 대여해 C가 직접 A와 임대차 계약을 하고, B는 부당행위계산 부인으로 정기예금이자율에 상당하는 금액을 익금산입 기타사외유출 처분하고, A와 B는 문제가 발생하지 않은지를 알고 싶습니다.
즉, 가장 효율적인 방법이 어느 것인지 알려주시면 감사하겠습니다
답변
1. A와 B는 특수관계자에 해당하므로 부동산임대계약시 제3자간 거래되는 시가대로 거래하여야 하며, 시가보다 높거나 낮은 요율로 거래하면 부당행위계산 부인규정이 적용됩니다.
또한 A와 B가 시가로 거래하였다는 가정하에 B와 C가 특수관계자인 경우로서 B가 다시 C에게 재임대하는 경우도 역시 시가대로 거래하여야 하는바 최초의 B가 자신들이 임차한 가액보다 너무 낮은 가액으로 재임대하는 경우 부당행위부인 적용됩니다.
즉, A와 C가 직접적으로 거래하는 것이 아닌 경우에는 A와 C간의 문제는 발생하지 않으나, 상기의 거래는 A와 B간에 정상거래하여야 하며, 또한 B와 C도 정상적인 거래를 하여야 합니다.
2. B가 C에게 무상대여후 C가 A와 직접 임대차거래하는 경우 A와 B간에는 문제가 발생되지 않습니다.
3. 특수관계자간 거래를 통해 이익의 이전 등의 행위가 빈번하므로 세법에서는 특별히 특수관계자간 거래에 대해 엄격하게 규정하고 있으며 그 거래에 대해서 세무당국에서도 엄격하게 세법을 적용하므로 가급적 정상적인 시가로 거래하는 것이 문제의 소지를 없애는 방법입니다.
