1.현재 토지를 보유 ( A 개인50%, B 법인50% 지분)하고 있는 A와 B가 지상에 건축을 하여 부동산 임대업을하는 신규 법인을 현재 토지를 현물출자하여 설립하고자 합니다.
2. 현물출자 시 양도소득세, 등록세, 취득세가 과세되는지와 토지의 공정가액 산정시 감정평가를해야 하는지 그 절차를 알고싶습니다.
3. 신규법인 입장에서 현물출자방식과 발기인 모집으로 주금납입을 받아서 법인을 설립하는 방안중 어느 방법이 절세효과가 있는지 궁금합니다.
4. 발기인으로부터 주금납입을 받아서 법인을 설립할 경우 토지에 대한 임대차계약을 체결할때 임대보증금의 합리적인 산정금액은?(출자자A , B 와 토지소유주(A ,B가 동일함/ 특수관계자해당할경우 부당행위계산에 위배되지않는 한도액 기준)
답변
1. 토지를 현물출자하여 신규 임대법인설립시 취ㆍ등록세 과세되며, 조세특례제한법 제38조 규정의 요건(5년 이상 계속사용 부동산의 현물출자 등)을 충족하는 경우에는 현물출자로 인하여 취득한 자산의 양도차익 해당액을 손금산입하여 과세이연받을 수 있습니다. 그러나 비사업자 개인은 양도소득세를 납부해야 합니다.
2. 적정과세를 위해 정상가액인 시가를 입수하는데 감정평가사 등 전문가의 감정을 받는 것이 타당합니다.
3. 신규법인 입장에서 현물출자방식과 발기인 모집으로 주금납입을 받아서 법인을 설립하는 방안 중 세무상으로는 과세특례적용을 받을 수 있는 현물출자방식이 더 타당하다고 보여 집니다. 또한 개인사업용 토지의 신규법인 양수도차익도 법인전환 양도소득세의 이월과세가 가능합니다(조세특례제한법 제32조). 다만, 구체적인 사안에 대하여는 별도의 컨설팅을 받으시기 바랍니다.
4 발기인으로부터 주금납입을 받아서 법인을 설립할 경우 토지에 대한 임대차계약을 체결시 임대보증금은 시가(제3자간 거래가액)에 의하면 부당행위문제 없습니다.
