안세회계법인

부가세 안분관련입니다.(부가세법 시행령 제48조의 2 제4항 2호와 관련된 질문입니다.)
아파트를 건설하여 분양코져 합니다. 토지분과 건물분으로 안분하고자 질의드립니다.

-자료
1. 토지 장부가 : 100억
2. 토지 감정평가액 : 300억
3. 분양내정가(토지,건물포함) : 500억
4. 건물과 관련된 감정평가액은 없음
5. 공공택지이므로 최근에 고시한 토지 공시지가는 없음

방법1) 토지분 감정평가액이 있으므로 분양내정가에서 토지 감정평가액을 차감한 금액을 건물액으로 보아 [과세(건물): 비과세(토지)] 의 비율로 과세비율을 안분한다.

방법2) 토지분은 감정평가액으로 하고 건물분은 국세청에서 고시한 건물 평가액(위치지수 적용율을 감정평가액으로 할지, 공시지가로 할지도 궁금)으로 안분한다.

어떤 방법으로 과세와 면세를 구분해야 하는지요?
상기이외에 방법이 있다면 답변해 주세요?