상담에 수고가 많으십니다.
당사는 토지 양도와 관련 세금문제에 대해서 도움을 받고자 합니다.
<질의요지>
1.계약당시 양도인(개인) 주소: 경기도 광주 오포읍 (양도후 현주소는 경기도 고양시)
2.토지 소재지 : 경기도 파주시 탄현면 금산리
3.양도시기 : 2004.3월 계약하고 4월달에 잔금완결
4.지목 : 전
5.계약후 현재까지의 상황: 계약 및 잔금지급시 당사에게 명의가 이전되지 못하였고 근저당을 설정해 놓고 있었음. ( 법인은 농지를 매입 못함. 토지거래허가구역이면서 군사보호구역에 해당)
이런 사유로 명의 이전이 되지 못하다보니 양도인은 양도소득세 신고를 하지 못하였습니다.
그러다 , 최근 이 지역에 야적장 설립허가 군동의가 이루어졌고 파주시에서도 개발행위 허가가 나서 추가적으로 토지거래허가 신청을 준비 하고 있습니다. 당사가 명의 이전을 위한 절차에 들어가자고 하는데, 양도자는 당시 양도시점에서 신고를 하지 않았기 때문에 소득세 무신고에 대한 신고 및 납부 불성실 가산세 및 추가적인 세금 부담에 대해서 당사에 담보를 요구합니다.
질의1 : 양도소득세 신고를 하는데 있어서 실질적으로 양도가 이루어진(잔금청산이 이루어진) 시점을 기준으로 공시지가로 신고할수 있는지 아니면, 지금 신고하기 때문에 2007년부터 적용된 실거래가액으로 신고해야 하는지 궁금합니다.
질의2 : 당사가 매입한 토지중 일부가 매입후 2년쯤 경과후 하천정비계획 구역으로 편입되어 수용될 예정입니다. 그리고 개발행위 신청시 편입지역을 제외하고 신청을 했기에 개발행위 허가가 나지 않은 부분은 계속해서 양도인의 명의로 남아있게 되는데 수용지역은 토지거래 허가가 나지 않았기에 양도신고 자체도 되지 않는 건지 만약, 신고가 가능 하다면 양도가액은 실거래가 인지 아니면, 공시지가로 신고 할 수 있는지 궁금 합니다.
당사의 견해>
질의1 에 대한 당사의 견해는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 117조 1항’ 규정에 의거 대금청산 후 거래 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 대금청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 된다고 생각 됨. 따라서 양도가액은 공시지가 적용 가능하다고 생각 됨.
질의2 에 대한 당사의 견해는 수용부분은 토지거래 허가가 나지 않았기 때문에 수용시점에서 양도인은 수용가액으로 양도신고 해야 하고, 그 수용가액에 대해서 당사에게 청구권이 발생 할거라 생각 됩니다. 물론, 허가되지 않은 지역의 토지 거래에 대해서 원천적으로 무효가 되기 때문에 법적인 검토가 추가적으로 있어야 될 거라 생각 됩니다.
답변
1. 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것인바, 귀사의 경우에도 2004년4월이 양도시기가 되며, 법인은 양도자산에 대해 시가(실제거래가)를 적용해야 합니다.
2. 토지수용자체가 양도가 되는 것인바, 수용가액으로 양도신고를 하여야 하나 법인의 경우에는 양도소득세를 신고하지 않고 해당 차익에 대해 익금산입한 뒤 결산시 법인세를 납부하게 됩니다.
즉, 양도소득세 신고는 개인에게만 해당되는 것이며, 법인은 양도소득세 신고의무가 없습니다. 또한 귀사의 의견대로 허가되지 않은 지역의 토지거래에 대해서는 법률상 문제의 여지가 있으므로 관련 전문가(변호사 등)와 상의할 것을 권합니다.
